いらっしゃいませ。青二才と申します。
〇簡単なプロフィール
マグロの赤身が大好きなアラサーの一般男性。不動産テック関連の仕事に約10年間従事。宅建免許持ち。
今までに様々な業態の不動産会社500社以上とお付き合いさせて頂きました。
苦手なのは飲み会でぬるくなった瓶ビールの後処理をさせられること。
いきなりで恐縮ですが、アナタは理想のマイホームを手に入れたいと思いますか？
長期的な目標や願望でも構いません。
ちなみに私は常に思っています。猫も2匹くらい飼いたいです。
しかし不動産はとても高額な商品。住宅ローンを組めば買えるかもしれないけど・・・というくらいに考えてらっしゃる方も少なくないでしょう。
そしてもう一つ怖いのが物件価格だけでなく他の費用も掛かってきそうという点ですよね。「可能な限り余計なお金を払わずに家を買いたい」と考えるのが普通だと思います。
家を購入する時に掛かる費用。色んな項目でお金が掛かりますが、その中で物件価格を除いた時に最も高額な費用になるのが「仲介手数料」です。
〇仲介手数料・・・売主から直接購入する場合のみ掛からないが、仲介会社から購入する際には支払う必要がある手数料のこと。
物件価格の3.3％+6.6万円（税込）までの費用を支払うことになる。
仮に3,000万円の物件を仲介会社経由で紹介して貰ったとすると1,056,000円。
100万円超えの費用です。控えめに言っても高過ぎますよね。正直払いたくないですよね？
まあここの費用が高いかそうでないかの議論も不動産会社目線で考えると確かにあるのですが、今回は完全に消費者の立場からのみ考えてみます。
そのうえで今回のタイトル回収です。この「仲介手数料」を０円に出来ますと宣言している不動産屋は世の中に結構たくさん存在しています！
その一方で「タダより高いものはない」という人生の名言もあります。仲介手数料0円をアピールしている不動産会社のホームページを見るとクリーンな印象を受けるのですが、それでも「上手い話には必ず裏があるはず」と疑ってしまう方もいるのではないでしょうか？
そこで今回の記事では「世の中に存在している仲介手数料０円の不動産屋を信用しても良いのか」を現在不動産屋に勤めていない私だからこそのフラットな立場でご説明させて頂きます。
不動産会社に限らず自分の会社のことを「胡散臭い会社です！」と紹介するところはありませんからね。私のような第三者の意見・考えをいくつか聞くことで偏った情報に左右されなくなりますよ。
・・・と張り切って記事を書き出したのは良いのですが、想定以上に文字数が増えてしまったので断腸の思いで記事を分割させて頂く事にしました。
なのでこの前編の記事で記載する内容を簡易的にまとめておきます。
〇仲介手数料を0円に出来るしくみとは？
⇒不動産会社にとっての収益である仲介手数料を0円に出来るの？カラクリは？
〇どんな物件なら仲介手数料を0円に出来るの？
⇒実例を示しながら3パターンの物件について解説！
となっております。
先に後編についてもネタバラシさせて頂きますと、
「仲介手数料を０円に出来る不動産会社を消費者目線で利用するメリット・デメリットについて」
「仲介手数料を０円に出来る不動産会社は果たして信用して良いのか、青二才の個人的な見解を解説」
といった内容で準備しております。
「青二才の個人的な見解」ってワードを額面通りに受け取ると何か聞く価値なさそうですね。
前後編分けての内容になってしまって申し訳ないですが、それだけ強くお伝えしたい内容を詰め込んでいることの裏返しとも言えます。
住宅購入時の諸費用に数十万円～数百万円単位で絡んでくる超重要情報ですので、是非最後まで読んでいって下さると嬉しいです！
仲介手数料を0円に出来るしくみとは？
まずは「なぜ仲介手数料を0円に出来るのか？」といった根幹から説明していきます。
本来、仲介会社から物件を紹介して貰って契約を結んだら仲介手数料が発生します。
物件価格の3.3％+6.6万円なので、物件価格が高いほど手数料も大きくなります。
この仲介手数料こそが仲介会社の収益になります。この仲介手数料を0円に出来ると豪語する不動産会社はタダ働きでも良いと考えているのでしょうか？
しかし不動産会社は民間の企業です。そんなボランティアみたいなことするはずがありません。
何かカラクリがあるはずだと思いますよね。
結論から申し上げますとそれでもタダ働きにはなりません。買主から仲介手数料を貰わなくても、売主から仲介手数料を得られる物件であれば充分に収益を上げられるしくみがあるのです。
この部分を理解するには「両手仲介」という言葉を頭にブチ込んだ方が早いですので、以下に簡潔にまとめさせて頂きます。
〇両手仲介とは？
➡売主からも買主からも仲介手数料を貰える取引のこと。
例.3,000万円の戸建てなら1,056,000円を売主・買主から貰えるので、2,112,000円の収益を得ることが出来る。片手仲介の2倍の収益は美味しすぎる。
「両手仲介」の詳細はコチラの記事で詳しく解説しています！
話を本筋に戻します。この両手仲介の対象物件であれば、不動産会社は売主からも買主からも3.3％+6.6万円の仲介手数料を報酬として貰えます。
で、大変シンプルなのですが「仲介手数料を0円に出来る不動産会社」は両手仲介の対象物件の時に買主からの仲介手数料を0円にしてくれているんですよ。
それでも売主からは3.3％+6.6万円貰えるし、まあ良いかって考えですね。
1回の取引で受け取れる仲介手数料は半分になっちゃうけど、その分お客さんがたくさん来てくれるなら収益が上げられるでしょっていう考えですね。1回あたりの報酬が高額な不動産業界だからこそ出来るビジネスモデルとも言えます。
どんな物件なら仲介手数料を０円に出来るの？
しくみを解説させて頂いたところで次は「仲介手数料を０円に出来る物件の特徴」を説明します。
言い換えれば「両手仲介の対象になる物件ってどんなものか？」についての解説になります。
別の不動産会社が売主の「新築戸建」
これが恐らくもっとも多いパターンだと考えられます。
大手だと「一建設」「飯田産業」などの「飯田グループホールディングス」が有名ですね。
彼らも宅建業免許を持った不動産会社であり、主に土地を仕入れて新築戸建を建てて販売しています。
〇新築戸建に関する豆知識
不動産会社が土地から仕入れて建物を建てるように、購入時に最初から出来上がっている新築戸建のことを「建売住宅」と呼びます。
逆に買主が土地から買って（土地を元々持っていて）好きな建物をハウスメーカー・工務店と相談して作る場合は「注文住宅」と呼びます。
一般的に建売住宅の方が注文住宅と比較すると自由度が低い分、安く購入することが出来ます。
⇒上記の例では「新築の建売住宅」ですね。
こういった物件の多くは売買の仲介会社に情報が行き渡ります。
この辺りは結構大事なところなので、会話形式で簡単に具体例を挙げて解説してみます。
B社さん。ウチで建てた新築戸建、早く買主を見つけてきて欲しいんだ！仲介手数料もちゃんと払うから販売活動宜しく！
OKです！ホームページやポータルサイト（スーモなど）に物件情報載せても良いですか？
他の仲介会社にもお願いしているからポータルサイトに同じ物件がたくさん載っているみたいになっちゃうけど仕方ないね。契約は早い者勝ちだけど宜しく！
広告活動もしっかり行って、他社に負けないよう頑張ります！
こんな感じでA社のような「建売住宅を建てて収益を上げている不動産会社」は常に土地を仕入れながら新築戸建の建築を行っているので、その販売活動はノウハウを持つ売買仲介会社に任せる傾向にあります。
しかしA社目線では次の物件の販売もすぐに控えているので、早く物件を成約させたい訳ですよ。
となれば市況にもよりますが「多くの仲介会社に販売を任せる」のが効率的です。
よってこのようなケースでは実質「取引態様：一般媒介」のような形でたくさんの仲介会社がその物件の成約に向けて注力します。
スーモとかのポータルサイトを見ていてやたらと同じ物件が掲載されているな～と感じる事がありましたら、上記のパターンってことも多いです。
ここに「取引態様（とりひきたいよう」についての記載がありますので参考までに。
さて。ここに両手仲介のチャンスが隠されていること、気付きましたでしょうか？
売主であるA社から販売の依頼を受けたのはB社以外にもたくさんあるようですが、お客さんを見つけた仲介会社のみが両手仲介のメリットを享受出来るのです。
もしもB社がお客さんを見つけてきたら「売主＝A社」から仲介手数料3.3％+6.6万円を受け取り、更に見つけてきた買主からも仲介手数料3.3％+6.6万円を貰うことが出来ます。
逆に他の会社（C社）がお客さんを見つけてきたとしますと、B社がどんなに広告活動を頑張っていたとしても1円の利益にもなりません。シビアな戦いになりますね。
ここでB社が「仲介手数料を0円に出来る会社」なら買主からの仲介手数料を受け取らず、A社からのみ仲介手数料3.3％+6.6万円を受け取ることになります。
※なお正確にはこういったケースで売主業者は丁寧に仲介会社1社ずつと媒介契約を結んだりしません。
実際にはレインズなどのサイトに情報掲載して、手広く仲介会社に情報発信するのが主流です。
現場レベルでは違うってだけで決して理屈は間違っていないのでご安心下さい！
別の不動産会社が売主の「リノベーション済み中古マンション」
さっきの事例の物件種目が変わっただけバージョンです。
ここ数年かなり増えてきました。
不動産会社が売主として「中古マンション（1部屋）を買い取って自社でリノベーションし、キレイにした状態で再度販売する」ってやつですね。
不動産会社目線では土地から仕入れて新築戸建を建てるよりも低コストで低リスクなビジネスモデルです。
かなりキレイにリノベーションされているので築年数が古いマンションでも魅力的な内装になっている事が多く、新築戸建に比べて販売価格も安いので購入希望者が多い物件です。
こういったリノベーション済み中古マンションも先ほど同様に仲介会社目線では「両手仲介」になる可能性があります！
よって「仲介手数料を0円に出来る不動産会社」では買主からの仲介手数料を受け取らず、売主である不動産会社からのみ仲介手数料3.3％+6.6万円を受け取ることになります。
専任媒介契約を結んでいる物件（中古戸建・中古マンション・売地など）
最後はレアケースです。前述した２つの事例では共に「売主である不動産会社から販売の依頼を受けて、お客さんを見つけられたら両手仲介になるので仲介手数料を０円に出来る」という理屈でした。
不動産会社が売主として公開している物件は結構ありますので、この2つの事例は「仲介手数料を０円に出来る不動産会社」にとって主流でしょう。
一方で「専任媒介契約を結んでいる物件」に関してはその物件の売主が不動産会社でなくても良いというのが今までのケースと大きく異なる部分です。
例えば売主が普通の一般人だとしましょう。
所有している中古マンションを売りたいので専任媒介契約を貴社と結びます。
ありがとうございます！売主様のために良い条件で売れるよう頑張ります！
「専任媒介契約」とは売主が1社の不動産会社にだけ物件の売却を依頼する契約のことです。
少し前に貼ったリンクの記事に「専任媒介」についての詳しい説明もあります。僭越ながらもう一回貼らせて頂きますね！
では続き行きます。
この中古マンション、条件にピッタリですよ。購入しませんか？
素敵なマンションですね！じゃあ契約します！
この例でのB社のように専任媒介を結んだ物件において直接買主も見つける事が出来れば、晴れて両手仲介の条件を満たすことが出来ます。
この時もしも「B社が仲介手数料を0円に出来る不動産会社」であれば、買主から仲介手数料を貰わずに売主からのみ仲介手数料3.3％+6.6万円を頂くようにも出来ます。
しかしこの3つ目の事例は特殊な事例につき、仮に「仲介手数料を0円に出来る不動産会社」であっても例外パターンと見なされる可能性があります。
専任媒介を結んでいる場合、少なくとも売主から他の不動産会社に売却依頼が出されていないので、1～2つめのケースと比べると優位性があるのです。
要するに「そこまでサービスしなくても買主が見つけられる物件」と判断しているなら色々と理由を付けて例外パターンだと言われる可能性があるという事です。
なのでもしも「仲介手数料を0円に出来る不動産会社」とアピールしている会社が「取引態様：専任媒介（専属専任媒介）」で物件を公開していた場合、無理だと言われたとしても理論上はこのケースでも仲介手数料を0円に出来るはずなので交渉の余地ありだと覚えておきましょう！
申し訳ありません！後編に続きます！
初の試みで大変恐縮ですが、何卒後編も宜しくお願いします(;・∀・)
ではこの辺りで。
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