どうもお世話になっております。青二才です。
マイホームを買うというイベントは一生に一度あるかないか。
ご褒美で自分に買ってあげるような感覚では挑めないでしょう。
では皆さんは「物件を買いたいな～」と思ったときまず最初に何をしますか？
いきなり不動産会社に飛び込み！なんて人も今では少数派。
まずはスマホなりPCなりを使ってネットから物件検索しますよね。
今は不動産会社もホームページに力を入れている時代です。街中の小さな不動産会社ですらそこそこにしっかりしたホームページを用意してるくらいです。
またもう一つ便利なのが「ポータルサイト」です。
有名どころで言えば「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」などですね。
他にもサイト名を挙げればキリがないのですが、ここでは「無料でたくさんの物件情報を見れるサイト」とでも認識して頂ければOKです。
さてそんな「ホームページ」や「ポータルサイト」に載っている物件について、見落としがちな超重要項目があることをご存知でしょうか？
それがタイトルにも書いた「取引態様」です！
「とりひきたいよう」と読みます。
見落としがちなのも分かります。なんせどのサイトを見ても大体ページの下の方に書かれている項目なんですよね。写真とかに比べてとっても地味です。
なので「大事なのは物件の間取りや写真や価格だろ！」という意見も否定はしません。
それでも取引態様が重要な項目だと断言出来るのは取引態様が示しているのが物件の条件ではなく、その物件と物件を掲載している不動産会社の関係性を示した項目だからです。
先に結論としてこの記事で書きたい内容を以下にまとめておきます。
☆取引態様・・・不動産会社と物件の関係性を示したもの
☆取引態様の種類・・・大きく分けると6つ
①売主②代理③専任媒介④一般媒介⑤専属専任媒介⑥仲介（媒介）
なんだか難しそう。媒介って何だよ。そう思うかもしれませんが、物件を掲載している不動産会社によって物件に対する立ち位置が違うって事なんですよ。同じ物件に対して、不動産会社ごとにそれぞれ取引態様があるっていうイメージです。
家を買うには最低でも数百万円から数千万円と大変お金が掛かりますよね。
そんな人生での一大イベントを前にしてちゃんと納得のいく決断をするために、この取引態様について仕組みから学んでかしこく値下げ交渉・仲介手数料の値引き交渉などを行えるようにしませんか？
もしもアナタが本格的に家を買いたいと考え始めているなら絶対に覚えておいて損はないです！
取引態様について学ぼう。
だから取引態様って何なのさ？具体例でまず説明します。
前提としてまずはそこからお話させて下さい。何か難しい言葉に見えますしね。
要するにそれを見れば不動産会社の立ち位置が分かるっていう項目です。
具体例を記載しましょう。
ちゃんと後で6つに分かれた取引態様の違いについては説明しますので、ここではイメージだけでも捉えて頂けたら嬉しいです。
【ケース1】不動産会社が家を売りたい個人のお客さんから売却を頼まれている場合
物件売りたいから買主を探してお願い！A社さんにしか信頼してないから他の会社には頼まないよ！
恐悦至極！早くお客さん見つけるためにネットにも載せますよ！
まずこのケースでは不動産会社A社は「売主」ではありません。あくまで売主は黄色いVネックの彼です。
また売主はA社以外に売却をお願いするつもりがないみたいです。とても信頼しているんですね。
補足として媒介（ばいかい）契約についても説明させていただきましょう。
☆媒介契約とは？
➡物件の売主が家の売却を不動産会社に依頼すること。つまり依頼した不動産会社に買主を見つけてきてもらうこと。
ケース1は思いっ切り「物件の売却を不動産会社にお願いしている」ので媒介契約と判断出来ます。
先にネタバレしておくとこのケースでA社が公開している物件情報の取引態様には「専任媒介」か「専属専任媒介」のどちらかの文字が書いてあることでしょう。
何となく理解出来ましたでしょうか？もう一つ例を出してみます。
【ケース2】売主と媒介契約を結んだ会社ではない他の会社がネット公開している場合
物件売りたい！A社さんにだけ売却を依頼するから買主見つけてきて！
ありがたき幸せ。でもその物件のエリア苦手だから早く売るためには他の会社の力を借りた方が良いかも。。。
A社さんウチそのエリア自信ありますよ！ウチからネットに公開しても良いですか？
OK！じゃあB社さんにポータルサイト掲載もお願いしようかな。
ポータルサイトやホームページには媒介契約を結んでいるA社ではなくB社が物件公開しています。
これをB社目線で考えてみます。
まず当然B社は「売主」ではありません。黄色い喉仏くんが売主ですからね。
またB社は売主から「物件を売って欲しい」と依頼を受けていない＝媒介契約も結んでいません。
ではどうなるのでしょうか。これまたネタバレになりますが、B社が公開している物件情報の取引態様には「仲介」などと書かれているはずです。
ケース1では売主と距離感近い会社が物件を公開していました。
ケース2では売主から依頼を受けたA社から掲載の許可を得たB社が物件を公開していました。
双方を比較すると物件に対する立ち位置が違うのが分かりますね。
色んな立ち位置の会社がネットに物件を公開していることを知ろう。
なぜ数ある項目の中から取引態様にスポットライトを当てたのかというのもポイントです。
実はポータルサイトなどのWEBコンテンツでは「色んな立ち位置の会社が同時に物件公開している」という事実があるからです！
試しにスーモなどのポータルサイトで売買物件を検索してみて下さい。
そして取引態様の項目を見つけて下さい。多分下の方で、掲載している不動産会社情報の近くにあると思います。
そしていくつか別の物件情報を確認してみて下さい。
「仲介」とか「専任媒介」とか「売主」とページごとに書いてあります。
恐らくですが「仲介」って書かれている物件が一番多いと思います。それにも理由があります。
ではここからは6つの種類についての内容を1つずつ、読んで下さっているアナタにメリットがあるように解説していきます。
ちなみに取引態様を理解するコツは「売主がどこにいるか」がポイントです。
6つの取引態様
売主
取引態様：売主＝「その不動産会社が物件を所有している」ことを表しています。
皆様が家を買うことが出来るのと同様、不動産会社も法人として物件を購入出来ます。
不動産会社が土地を買ってそのうえに新築戸建を建ててから直接販売すれば、その会社が売主ってことになります。
試しにお金の流れで見てみましょう。
取引態様：売主で3,000万円の中古戸建をネット公開しています。
2,000万円で買ってから500万円掛けてリフォームしました。
（もちろんいくらで買っているかは本来内緒ですけどね）
その物件3,000万円で買います！
このパターンではスーパー単純計算でA社が3,000万円（売上）-2,500万円（原価）＝500万円の利益を得ます。
不動産会社目線で考えるととてもシンプルなビジネスモデルですね。
安く買って高く売ることが出来ればその分利益が大きくなります。
反面、物件を一度購入しているので思っていた通りの価格で売れないと大赤字を被るリスクもあります。ハイリスクハイリターンと言えるでしょう。
では買主目線で「売主」の物件に問い合わせを入れるメリットは何でしょうか？
売主から直接物件を買うなら仲介手数料が掛からない。
なぜか？➡売主と買主の直接取引につき、仲介する立場の不動産会社が存在していないから。
仲介手数料は価格が400万円以上の物件なら「物件価格の3％+6万円×税」です。
3,000万円の物件なら105万6,000円も掛かるので、それが交渉不要で0円になるのは大きなメリットです！
また直接物件を所有している会社とのやり取りなので「物件の値下げなどの条件交渉」も直接行う事が出来ます。交渉に対するレスポンスが早いのもメリットですね。
以上の点からもしアナタが興味を持った物件が「売主」であればオススメ度は高いです。
ただし売主の物件は相対的に少ないのがネックです。不動産会社目線でハイリスクハイリターンだからというのもありますし、別の理由もあります。見つかったらラッキーくらいの認識でいましょう。
代理
取引態様：代理＝「売主と契約を結んだ不動産会社が売主の代わりとして販売を行うこと」です。
このケースでは売主が別に存在しています。
しかし買主側から考えると取引態様：代理の会社は実質売主として考えればOKです。ややこしいですね。
よって買主目線で「代理」物件に問い合わせを入れるメリットは先ほどと同様、
代理の会社から物件を買うときも仲介手数料は掛からない。
※売主の時と違って場面によっては仲介手数料を請求されることもある。都度確認を。
という感じです。まあ「代理」の物件は極端に少ないのでそこまで考えなくても大丈夫です。
ちなみに不動産会社目線では売主から代理報酬（手数料）を貰える運びとなります。
専任媒介
ここ個人的に結構大事なポイントです。
取引態様：専任媒介＝「売主から依頼を受けて物件の仲介を行っている」「その会社だけが売主から販売の依頼を受けている」状態を表しています。
「売主」や「代理」と決定的に違うのは「不動産会社が直接物件の購入・販売を行わない」という所です。
あくまで行うのは売主と買主の間に入ってその契約を円滑に完了させること。
やっている事がThe 仲介なので仲介手数料が発生します。
専任媒介契約を結んだ不動産会社目線では、直接買主を見つけてくることで仲介手数料を売主・買主の両方から貰えますので、「3％+6万円×税」×2倍の報酬を得るために頑張るのが普通です。
3,000万円の物件であれば仲介手数料105万6,000円を売主からも買主からも受け取れれば最大で211万2,000円もの報酬が手に入りますのでね。
これを不動産業界では 両手仲介 と呼びます。
ただし売主目線では「1社にお願いするより複数の会社にお願いした方がより良い条件で買主を見つけてきてくれるのでは？」と考えることもあるでしょう。
そこで不動産業界は「専任媒介契約を結んだ不動産会社はレインズに物件情報を掲載しなくてはならない」とルールを決めてあります。
平たく言えば売主に不利益を被らせないために他の不動産会社にもその物件情報を共有しなさいよってことです。
この辺は別記事で詳しく紹介しているので興味がある方は是非ご覧になって下さい。
では買主目線で「専任媒介」の物件に問い合わせを入れるメリットも考えてみましょう。
専任媒介の物件＝公開している不動産会社が最も売主との距離が近い。
①比較的値下げなどの条件交渉が通りやすいor返事が早い（すぐに売主に交渉してくれる）
②両手仲介したい気持ちを逆手に取れば仲介手数料の値引きに応じて貰いやすい
①はさっきの「取引態様：売主」のケースと似ています。
もしも売主が個人だった場合、買主が売主と直接交渉出来る場は原則ありません。
なのでその間に入っている「専任媒介契約を結んでいる会社」を通して交渉するのが最も効率的というシンプルなお話です。
②については不動産会社が専任媒介を結びたい理由から逆説的に考えると分かり易いです。
物件を仕入れないぶん、媒介契約は不動産会社にとってローリスクな取引ですからね。
そのうえで自社だけがその物件を取り扱える専任媒介では、他の不動産会社が買主を見つけてきたとしても売主からはほぼ必ず仲介手数料（3％+6万円+税）を受け取れるのも大きなメリットです。
ローリスクでミドルリターン以上を得られるのが専任媒介だという事が分かります。
ですが更なる売上を確保したいなら買主も自分で見つけた方が両手仲介になるので良いに決まっている。
そんなときにアナタがその物件に問い合わせを入れたとしたら？？
言い方は悪いですが他社に買主を見つけられてしまったら仲介手数料の上限は3％+6万円+税まで。
しかしアナタが買主となって両手仲介が出来るならその上限を上回る利益が出せるってわけですよ。
貴社が専任媒介の物件、直接買うから仲介手数料を値引くか物件価格を下げて下さい！
（物件価格を下げるのは売主さんの手前厳しいな）
（まあ両手になるなら多少仲介手数料を値引いても片手よりは全然OKだしな）
分かりました。ちょっと売主さんに交渉してみます。
てな感じで「両手仲介を狙いたい不動産会社の考え」を逆手に取れれば双方WIN-WINになるので交渉が通りやすくなります。
結論➡専任媒介の物件もオススメ。ただしやっぱり市場での公開数は多くはない。
サイト巡回中に見つけたら要チェック！ですよ。
一般媒介
取引態様：一般媒介＝「売主から依頼を受けて物件の仲介を行っている」「その会社以外の複数の会社も売主から販売の依頼を受けている」状態を表しています。
さっきの専任媒介と途中までは同じですが、売主目線では1社だけに販売を依頼しているわけではなく、複数の会社に依頼することが出来るってのが大きな違いです。
1社にだけ任せるよりも複数の会社に任せた方が良くない？
ちゃんと決めてくれた会社には仲介手数料も払うしさ。
そう言われると正論な気がしますね。一般媒介でもちゃんと直接買主を見つけてくれば両手仲介を成立させることも出来ますし、だったら可能性を拡げた方が良いに決まっています！
A社さん、その辺はどうお考えですか？
・・・一般媒介は不動産会社目線で考えるとリスクがあるからあんまりやる気が出ないんだよねえ。
あれれれれ？一般媒介契約を結ぶうえで不動産会社目線でのリスクって何ですの？？
はい。今回の記事内容から少しブレる内容なのでこの理由についてはまた別記事でまとめますね。
元のテーマに戻ります。「一般媒介」の物件に買主が問い合わせを入れるメリットは何でしょう？
一般媒介の物件＝公開している不動産会社が最も売主との距離が近い。
※ただしそんな不動産会社が他にも複数社あります
①比較的値下げなどの条件交渉が通りやすいor返事が早い（すぐに売主に交渉してくれる）
②両手仲介したい気持ちを逆手に取れば仲介手数料の値引きに応じて貰いやすい
※専任媒介と比べると不動産会社の意欲が低めなのと他にもライバルとなる会社が何社もあることから、交渉してくれても上手く通らないケースが多々あります
なんだか「専任媒介」の時とメリットは同じだけど可能性が下がっているような印象を受けませんか？
認識としてはそんな感じでOKです。とは言えアナタが一般媒介の物件に問い合わせを入れてそれが無事成約になれば不動産会社目線では両手仲介になる事実は同じ。
あとはもう一つ専任媒介と一般媒介の大きな違いをお教えしますと、
「一般媒介契約を結んだ不動産会社にレインズへの物件掲載義務はない」
というルールがある点も挙げておきます。
売主が複数の会社にお願い出来る媒介契約な以上、専任媒介と違って不動産会社に情報を隠す術がないからです。キリがないので一般媒介については一旦この辺で。
専属専任媒介
取引態様：専属専任媒介＝専任媒介の強化版と覚えておくと良いです。
本来「専任媒介」であれば売主自らが買主を見つけてくることはOKなんです。
あくまで他の不動産会社に物件売却依頼をしなければ良いってことですね。
しかし「専属専任媒介」ではその行為も禁止。契約期間中はその会社のみが物件の宣伝・募集を行えるようなイメージになります。
ただし不動産会社にとっても制約が多く「レインズへの掲載を早く行わないとダメ」「売主への状況報告は更にマメに行わないとダメ」などより強固な契約内容となっています。
買主目線で「専属専任媒介」の会社に問い合わせを入れるメリットは「専任媒介」と同じですのでここでは割愛します。
仲介（媒介と書かれていることもある）
ようやく最後の項目です。ここまでお疲れさまでした。
取引態様：仲介＝「売主から直接売却の依頼を受けていない」会社です。
今までの媒介契約シリーズはレベルの差こそあれどどれも売主と直接繋がっていましたが「仲介」ではそうもいきません。
「取引態様：仲介」で公開されている物件の割合が一番多いのも事実ですけどね。
「仲介」で公開されている物件が何故多いのか？は次の記事で書かせてください。ここに書いてしまったら記事が長引いてしゃーないです。
ですが一つだけ言わせて頂くなら「売主から売却の依頼を受ける（媒介契約を結ぶ）のはアナタが思っているよりもハードルが高い」んですよ。不動産会社ってめっちゃたくさんありますから。
なので売上を上げようと思ったら
①レインズなどの情報サイトを色々活用して紹介出来る物件数を増やす
➡②その中でネット公開しても良い物件を選んで「仲介」として公開する
➡③お客さんを集めて物件を紹介する。成約したら買主から3％+6万円×税の仲介手数料を報酬として受け取る
この流れが一番不動産会社目線では実践ハードルが低いんです。
ちなみにポータルサイトに100件以上の物件を掲載している会社はほとんど「仲介」の物件ですからね。もし公開している100件以上の物件のほとんどが「専任媒介」や「売主」の会社があったら、もうその辺りのエリアでは帝王レベルの強さを持った不動産会社と言えるでしょう。
で、たくさん物件を載せている会社は「新築戸建」ばかり公開しているケースが多いんですよ。
じゃあ「仲介」の物件に買主が問い合わせを入れるメリットは何があるんでしょうか？
仲介の物件＝他の不動産会社も扱える物件がほとんど＝正直メリットあんまりないです。
あくまで「取引態様ベースでの考え方ならば」という目線での意見です。
仲介の物件をたくさん出している会社は他の部分で他社と差別化していることが多いので、そこでメリットを感じられる可能性は大いにあります。
またたくさん「仲介」の物件を多く掲載している会社はお客さんをリアルでもネットでも集めないといけないので、常に最新の物件情報を大量に更新しています。
「仲介手数料などの交渉がしやすくなるよりも運命の物件を見つける方が最優先と考えている人」
はそもそも取引態様ベースで物件を探す必要が薄いです。そこはケースバイケースでお願いしますね。
今回のまとめ
気に入った物件は取引態様まで見るクセを付けましょう！
ポータルサイトやホームページで物件を探すのが楽しいという人もいますよね。
でも不動産情報って難しい言葉も多くてなかなか慣れない部分もあり、どうしても物件写真・間取図・物件価格などの分かり易い情報に目が行ってしまうと思います。
それ自体は全然OKです！
ただし目立たないところにひっそりと書いてある「取引態様」を見るクセは身に付けておいて下さい。ポータルサイトであればどんなサイトでも必須項目になっています。必ず記載されているってことです。
取引態様だけで考えるなら「売主」「（専属）専任媒介」で公開されている物件がオススメですよ！
では今回はこの辺で。興味がありましたら他の記事も覗いて頂けると嬉しいです！
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